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建ぺい率・容積率とは？
2024年12月13日
不動産資料でよく目にする「建ぺい率・容積率」とは？
家を建てる際、必ずチェックしないといけないのが「建ぺい率」と「容積率」です。
建ぺい率・容積率によっては、「せっかく良い土地だと思っていたのに、希望通りの家が建てられない…」
ということもあります。
本日は、「建ぺい率・容積率」について、簡単にご説明します(^^)
建ぺい率とは
建ぺい率は「その土地に対してどのくらいの面積の建物が建築できるか」平面的な制限を決めているものです。
土地の面積に対する建築面積(建物を真上から見たときの面積)の割合のことで、
日照の確保、風通し、景観の美しさの基礎、そして防犯のために設けられています。
計算方法：建ぺい率(％) ＝ 建築面積÷敷地面積×100
例）100㎡の敷地面積に60㎡の建築面積の建物を建てた場合、
60(建築面積) ÷ 100(敷地面積) ＝ 0.6 0.6×100 ＝ 60 → 建ぺい率は60％となります。
容積率とは
容積率は「その土地に対して何階建ての建物が建てられるか」立体的な制限を決めているものです。
土地の面積に対する延べ床面積(各階の床面積の合計)の割合のことで、
基本的に建物の階数が多いほど容積率が大きくなります。
容積率は、建ぺい率と同じように日照の確保、風通し、景観を守る、防犯の他に、
人口をコントロールすることで快適な住環境を守る役割があります。
建築階数が高くなり、人口が増えすぎてしまうと、電力消費や下水処理が追いつかなくなり
交通渋滞が起こるなど、住みやすい街とは言えない状況になる可能性もあるため、
容積率によって人口コントロールをし、快適な街づくりが行われています。
計算方法：容積率(％) ＝ 延床面積÷敷地面積×100 ※延床面積は建物の床面積の合計のこと。
例)2階建の建物の床面積
・1階が45㎡
・2階が35㎡
→延床面積は80㎡の敷地面積に75㎡の延床面積の建物を建てた場合、
75(延床面積)÷100(敷地面積)＝0.75 0.75×100 ＝ 75 →容積率は75％となります。
建ぺい率が緩和される条件
・防火地域内で耐火建築物
都市機能が集中している地域は、火災被害の拡大を防ぐために「防火地域」と指定され、耐火性に優れた素材で建築することが義務付けられています。その中でも耐火性に優れた建築物は、建ぺい率が10％緩和される場合もあります。
・自治体の条件に沿った角地
各住宅区画の角地は道路に接している面が大きくなるため、防火や通気などの面から規制が10％緩和される場合があります。各地方自治体によって条件が異なりますので、角地の購入を検討している方は必ず確認するようにしましょう。
・2本以上の道路に挟まれる土地
角地ではなくても、2本以上の道路に挟まれている土地は建ぺい率が10％緩和される傾向にあります。
・公園に接している土地
土地の一面が公園に面している場合、公園を道路と同等とみなすことで10％緩和できる場合があります。
その他
・建ぺい率が異なる区域にまたがる場合
敷地が2つの建ぺい率が異なる区域にまたがっている場合、「加重平均」以内の建ぺい率にすることが求められます。「加重平均」とは2つの区域ごとに計算した建ぺい率を足して割ったものです。
・同じ土地に2つ以上建物がある場合
同じ敷地内に2つ以上の建物がある場合は、それぞれの建築面積の合計が建ぺい率の制限対象となります。敷地内で増築する場合などは、建築法違反にならないよう注意が必要です。
・「用途地域」ごとの建ぺい率
「用途地域」とは住宅地や商業地など、その土地の用途を定めたもの。建ぺい率は、用途地域ごとに上限が定められています。
・建ぺい率と住居系地域
建ぺい率が30・40・50・60％の住居系地域で、厳しく制限されるのは「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」です。景観や防火性を重視し、より快適な住環境を求めるため厳しく設定されています。
建ぺい率が50・60・80％の住居系地域で、比較的緩和されているのが「第一種住居地域」「第二種住居地域」「準住居地域」です。基本的には住宅中心の地域ですが、3,000㎡以内の店舗や事務所などを建てることが認められた地域です。
まとめ
「建ぺい率・容積率」は住環境を守るために設けられたルールで、住宅専用の土地ほど制限が厳しくなり、商業地ほど緩和されるのが特徴です。
より穏やかな暮らしがしたいのか、便利で活気のある生活がしたいのか、理想の生活を意識してみると自分に合った条件が見えてきますね。
まずは気負いせず、土地を販売している不動産会社やハウスメーカーに何でも聞いてみましょう！
