2024年12月3日
住宅ローン返済中に家を売却したい時のいくつかのステップ
ローン返済中の家を売却する手順
1.ローン残高の確認
まず、住宅ローンの残高を正確に確認します。確認方法は、金融機関からの返済予定表や残高証明書、オンラインバンキングなどで行えます。
2.売却相場の確認
次に不動産会社に査定を依頼し、家の売却相場を把握します。査定額がローン残高を上回る場合、売却して残債を完済することができます。
3.売却費用の確認
売却には仲介手数料や登記費用、抵当権抹消費用などの費用がかかるため、それらを考慮した資金計画が必要です。
4.売却手順
売買契約を結び、決済日に売却代金を受け取ります。その代金でローンの残債を完済し、抵当権を抹消します。その後所有権移転登記を行います。
ローン残高が売却額を上回る場合の方法
売却額がローン残高を上回る場合(オーバーローン)の場合でも、いくつかの方法で売却可能です。
・差額を自己資金で補う:手持ちの資金でローン残高を補い、売却する方法です。
・無担保ローンを利用する:金融機関から無担保ローンを借りて、差額を補う方法です。
・住み替えローンを利用する:既存の住宅ローン残高と新居購入資金を合算して借り入れる方法です。
・任意売却:返済困難な場合、金融機関に相談し、任意売却を行うことも可能です。この場合、
売却価格がローン残高に足りない分は残りますが競売を回避できます。
住宅ローン返済中の売却で損失が出た場合に軽減できる控除は?
1.売却損の控除方法
住宅を売却して損失が出た場合、「譲渡損失」として申告できます。この損失は他の所得から控除でき、税金の負担を軽減することが可能です。
譲渡損失が出た年に確定申告を行い、その年の所得から損失分を引くことができます。
2.損益通算の条件
不動産の譲渡損失は売却した年の1月1日時点で物件を5年以上所有している場合、他の所得と損益通算が可能です。
3.繰越控除
もし譲渡損失が所得を超える場合、その差額は翌年以降に繰り越して控除することができます。最大4年間繰り越し可能です。
4.控除を受けるための条件
売却する住宅のローン返済期間が10年以上残っていることや、売却価格がローン残高を下回っていないことなど、一定の条件があります。
注意点
・確定申告の必要性:不動産売却で利益が出た場合は、譲渡所得税がかかるため、確定申告が必要です。
・税金特例の利用:居住用財産を売却する際に3,000万円の特別控除や買い替え特例などの税金特例を利用できる場合があります。
これらを適用するには一定の条件を満たす必要があります。
・相続や離婚時の対応:住宅ローンを返済中に相続や離婚が発生した場合、ローンは相続人や離婚後の配偶者が引き継ぐことになります。
このように、住宅ローンが残っている家でも売却は可能ですが、しっかりと準備を整え適切な対応、適切な方法で進めることが大切です。
控除を利用できるかどうか確認し、また確定申告を行って損失を軽減できるよう準備しておきましょう。
売却に関する不安がある方は、是非ご相談ください。
さくら不動産では秘密厳守、相談・査定無料で行っております。